Гібридний вплив країни-агресора через нерухомість: як відповідають Латвія та Фінляндія

Гібридний вплив у сфері нерухомості проявляється не у відкритій конфронтації, а через «повзуче» накопичення активів і контроль над стратегічно важливими ділянками: біля об’єктів оборони, ключової інфраструктури, на кордонах та в портових зонах. Власність може слугувати прикриттям для доступу до інформації, каналом впливу на муніципальні рішення, логістичним майданчиком або важелем економічного та політичного тиску. Через це виникає потреба у встановленні режимів, які водночас блокують небажану присутність і зберігають правову визначеність для добросовісних учасників ринку.

Ми проаналізували законодавчі зміни у Латвії та Фінляндії. Ці країни обрано з трьох причин. По-перше, це найновіші приклади регуляторних відповідей у межах правопорядку ЄС (рішення ухвалені в червні-липні 2025 року), що дозволяє зафіксувати актуальні підходи захисту національної безпеки. По-друге, вони демонструють дві різні моделі досягнення однієї мети.

По-третє, обидва підходи інтегрують баланс між безпекою та правовою визначеністю: збереження вже набутого права, винятки для осіб із тривалим зв’язком із державою перебування, інституційні запобіжники від обходу через посередників.

Реалізуючи спільну стратегічну мету, Латвія й Фінляндія пропонують дві придатні для масштабування моделі. Обидва рішення захищають простір національної безпеки, не перетворюючи його на правовий вакуум для добросовісних суб’єктів, - і тим самим задають орієнтири для держав, які шукають стійкі моделі запобігання гібридному впливу.

Для України цей досвід має і практичне, і концептуальне значення. Він пропонує інструменти та підходи довготривалої стійкості, у якій ринок нерухомості розглядається як контур національної безпеки, а право - як превентивний інструмент. Ця аналітика покликана не лише систематизувати підходи Латвії та Фінляндії до обмеження доступу громадян рф/РБ та пов’язаних із ними структур до нерухомості, а й виокремити уроки, релевантні для України в умовах триваючої гібридної агресії.